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日本リテール・マーケットビート 

Isao Suga • 28/11/2022

経済:

海外経済が下押し要因となるものの、感染収束後の経済活動再開や水際対策の緩和を追い風に、日本の実質GDP期待成長率、2022年度+1.3%、2023年度は+1.1%とプラス成長を維持する見通し。対面サービス業を中心とした消費の回復にともない、宿泊・飲食業や医療・福祉業の就業者が増加したため、日本の雇用者数は7か月連続増加の6,070万人。全国レベルでの女性非正規従業員増加など背景に、就業率も前年同期比0.8pp増の61.3%、9月の日本の失業率は2.6%の変わらずとなった。
しかし、 円安の進展を受けた食料品の価格転嫁の広がりなどを通じてコアCPIは上振れ傾向にある。 9月の生鮮食品を除く全国のコアCPIは前年比2.7%増、コアCPI からエネルギーを除いたコアコアCPIは 同1.8%増となった。2023年も日米金利差の拡大に伴い、更なる円安の進展、輸入物価の高騰を通じた消費者物価の高騰が都市部を中心に顕著になっている見通し。東京都市部のコアCPIは過去40年最高となる前年比+3.4%を記録。一方、勤労世帯の実収入は実質1.8%の減少となり、 9月の消費者態度指数も再びマイナスを記録。暮らし向きを中心に全体的な消費者マインドは依然として弱く、個人消費回復の大きな阻害要因となっている。10月末に岸田内閣が財政支援策(約39兆円)を打ち出したのは構造的なプラス材料。約10%の光熱費抑制(コアCPIを0.6pp下押し)1や約1.1兆円規模の全国旅行支援(個人消費を0.4pp押し上げ)にある程度の消費下支え効果は見込まれるものの、総じて交易条件悪化に伴う物価高(個人消費を0.8pp下押し)が重しとなってしまい、少なくとも2023年末以降までは個人消費の本格的回復は見込みがたい。
 
需給:

2022年第3四半期の小売販売高は前年同期比3.6%増の約38.1兆円。うち、全国百貨店(既存店)は同17.2%増、百貨店における衣料品は同23.3%増となっており、富裕層を中心とした堅調な高額消費の傾向がうかがわれる。地域別にみると、外出が抑制されてきた東京23区(同26.6%増)、大阪市(同27%増)などでの百貨店消費やコロナ前からの落ち込みが大きかった婦人服などの売上回復が著しい一方、全国ドラッグストア(同5.9%増)、全国コンビニエンス・ストア(同3.7%増)などの最寄り品の消費傾向は数量ベースでは概ね変わらず。耐久財消費などは前年同期比3.5%減となった。都心部への人流回帰やインバウンド需要の回復はプラスではあるが、中間所得層以下では物価高から生活必需品以外の消費削減を余儀なくされる状況が続いている(次ページ右上グラフで、年収5階層別に消費構成を例示しているのでご参照されたい)。

一方、新規開発案件のアナウンスをみると、経済活動再開を受けて増加傾向。都内では2023年だけでも、東急歌舞伎町タワー(延床面積:26,500坪)、ドン・キホーテが旗艦店となる道玄坂通プロジェクト(延床面積:12,700坪)、東急不動産が主導する渋谷駅桜丘口再開発事業(延床面積:76,800坪)の開業が予定されている。地方都市においては、 2024年に、名古屋の中日ビル(延床面積:34,000坪)、大阪の梅田三丁目計画(延床面積:69000坪)うめきた2期開発(延床面積:169,000坪)などの竣工が予定されている。併せて、2025年以降には駅前立地の百貨店再開発事業がそれぞれ計画されていることなどからも、アクセスに見劣りするセカンダリー物件などにおいては、相応の二次空室の発生を見込んでおくべきであろう。

移転動向:

コロナ前の2019年末の水準を目途としたハイストリートの賃料回復は継続している。第3四半期の動きをみると、前四半期対比では目立った賃料変動は観測されなかったが、引き続き高級品需要は堅調の見通し。期中の出退店の動きを総括すると、経済再開の動きを受けて、プライムエリアへの出店が大幅に増加した。空室率が低位にとどまる名古屋栄では在宅勤務の追い風を受けて家具メーカーのHerman Millerが出店。再開発の機運が高まる銀座では建て替えに伴いApple が近隣に移転。 アパレルブランドのMarc Jacobs は、表参道内で立地に優れた物件へ移転。人流が回復する渋谷・原宿でも新規ブランドの出店が相次いだ。

全体を俯瞰すると、立地条件に劣るセカンダリーエリアにおいては、賃料水準が折り合わず空室が長期化する物件も目につきつつある。しかし、今後12か月間においては、テナント入れ替えの継続する銀座、表参道、心斎橋においてはプライム賃料の緩やかな回復を弊社では予想している。

売買動向:

金利上昇、資本コストの上昇を背景に市場全体の取引高は減少傾向。しかしセクター別にみると、リテールの割合は全体の約15%前後で変わらず推移。商業施設のタイプ別にみると、業績不振が続いてきた百貨店事業などでは、株価が簿価を1割以上下回る状況が継続しており、会社単位若しくはポートフォリオ単体での不動産売却が増加傾向。 セブン&アイホールディングスは、総床面積44万3千m2にのぼる百貨店を含む子会社そごう、西武の全株式をフォートレスに売却。純資産ベースでの企業価値評価は約2500億円、取引時期は2023年2月が予定されている。一方、西友は、ネットスーパーなどデジタル分野への楽天グループとの共同投資資金約1千億円を調達するため、2023年5月までに東京都北区赤羽の本社ビルを含む保有不動産売却をアナウンス。デジタル・シフトや景気後退局面入りを踏まえた事業法人の売却ニーズは増加傾向にある。

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