クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの知見がメディアに掲載されました。
出典：不動産経済 Focus & Research No.1420号
弊社海外拠点の調査に基づくと、アジアにおけるオフィス床需要は底堅いが、オフィス回帰人口がコロナ前の水準に対し概ね７割前後1 で推移している米国では総じて床需要が弱い。2022 年の年間のネットアブソープションを総括すると、シンガポールやソウルなどはプラス、在宅勤務の影響がほぼないソウルではコロナ以前の水準も上回った。一方、米国主要都市の床需要の落ち込みは、東京の４倍以上となっている（図表 1 参照）。
図表1：都市別の 2022 年の年間ネットアブソープションとコロナ前の水準からの変化
*オール・グレードの指標、その他の都市はグレードA の指標
出所：クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド
弊社では 2020 年代末までに米国内で３億3000 万平方フィート以上の空室面積が発生することを予測しており2 、今後のオフィス床需要もコロナ前の水準までの回復は見込み難い。
東京では、2022 年半ばから感染動向にかかわらず職場人口がコロナ前の水準の約８割で安定して推移しており、米国各都市よりも回復がみられたが、アジアの各都市の水準に今後も至ることはないとみられる。こういった職場回帰の状況も踏まえ、2023 年の都心プライムオフィス賃貸市場における、需給、平均賃料の見通しをまとめていきたい。
新規供給増加による需給緩和
都心のオフィスの需要状況はやや弱含んでいる。2022 年の年間ネットアブソープションは、大企業における在宅勤務への移行に伴う縮小移転や床返却などを反映して、過去 10 年間平均のネットアブソープションの半分程度にとどまった。概ね２～５年間という賃貸契約サイクルを鑑みれば、オフィス入居面積の合理化は道半ばと言えるだろう。
一方で、2023 年に予定される新規供給は、前年比３倍以上に増加し、過去平均新規供給の倍以上に相当する（図表 2 参照）。このような新規供給物件の内定率3 は 54.5％にとどまり、少なくとも供給が集中する今後 18 カ月間は空室面積が増加していく蓋然性が高い。
2025 年までの新規供給の高止まりや在宅勤務に伴う需要面積の減少なども織りこみ、弊社の基本シナリオでは都心５区のグレード A オフィス空室率は今後２年間で５％台半ばをめどとした緩やかな上昇を予測している。
図表2：都心5 区グレードA オフィス：需要と供給（坪）
出所:日経不動産、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド
賃料は下落傾向
出所: クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド
テナントとビルオーナーの今後の戦略は？
新規供給の増加および当面の賃料減額局面を受けて、テナントには機動的な移転戦略の立案を推奨する。
反対に、ビルオーナーには早めの賃料減額を含め、賃貸条件を柔軟に設定していくことを推奨する。ビルオーナーには慎重なリーシング戦略立案を推奨したい。
1 不動産経済Focus & Research No.1419 参照
2 クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド「不動産の陳腐化は投資のチャンス」参照
3 2022 年第4 四半期末時点
4 森ビル株式会社調査、2023 年1 月末付
