Ubiegły rok jednym z najlepszych w historii rynku magazynowego w Polsce

Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, 2023 rok zanotował drugi najlepszy wynik w historii rynku magazynowego w Polsce pod względem oddanej do użytku powierzchni i trzeci, jeśli chodzi o poziom aktywność najemców. Fundamenty sektora pozostają silne, co powinno zapewnić jego stabilny rozwój mimo dynamicznie zmieniających się warunków makroekonomicznych.  

POPYT: WYRAŹNY WZROST AKTYWNOŚCI NAJEMCÓW W DRUGIM PÓŁROCZU 2023 ROKU 

Jak czytamy w raporcie Cushman & Wakefield, trudna sytuacja makroekonomiczna doprowadziła do korekty w popycie na powierzchnie magazynową, tym bardziej widocznej na tle rekordowych wyników z lat 2021-2022, a mimo to 2023 rok zamknął się jednym z najlepszych wyników w historii rynku.  

Zeszłoroczna aktywność najemców wyniosła blisko 5,6 mln mkw., co oznacza trzeci najwyższy jej poziom w historii. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje odpowiadał za 60% wolumenu transakcji, a pozostałe 40% stanowiły renegocjacje umów. Dobrą informacją jest zwłaszcza wzrost aktywności w drugim półroczu 2023 roku sygnalizujący poprawę nastrojów wśród najemców. Od lipca do grudnia wynajęto łącznie blisko 3,4 miliona mkw., czyli o ponad 50% więcej w porównaniu do poprzednich 6 miesięcy – komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield. 

W ujęciu sektorowym silną pozycję na rynku utrzymały firmy logistyczne i kurierskie z udziałem 35% wszystkich transakcji w 2023 roku. Sektor handlu wraz z firmami e-commerce odpowiadał za ok. 25% całkowitego popytu, podobny udział miał też sektor produkcji wraz z motoryzacją. 

W dobie globalnych turbulencji wszelkie prognozy oraz założenia są obarczone dość wysokim ryzykiem. Sektor powierzchni przemysłowych od 10 lat notuje dwucyfrowe tempo wzrostu, które może jednak nieznacznie zwolnić w kolejnej dekadzie. Warto natomiast podkreślić, że rynek rozwija się w oparciu o silne fundamenty polskiej gospodarki oraz globalne trendy związane z dalszym rozwojem branży e-commerce, reorganizacją łańcuchów dostaw oraz transformacją energetyczną, co stanowi dobry prognostyk na przyszłość – dodaje Damian Kołata. 

PODAŻ: WZROST DOSTĘPNOŚCI POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ W 2023 ROKU 

W grudniu 2023 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 31,71 mln mkw., co oznacza wzrost o 13% r/r.  

W czwartym kwartale deweloperzy dostarczyli na rynek 580 000 mkw. nowej powierzchni, a od początku roku 3,7 mln mkw., co stanowi drugi najlepszy rezultat w historii sektora w Polsce. Wysoki poziom podaży przyczynił się do wzrostu dostępności powierzchni magazynowej, której wolumen na koniec roku wyniósł 2,3 mln mkw., czyli dwukrotnie więcej niż rok wcześniej – komentuje Adrian Semaan, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield. 

Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, w latach 2021-2023 deweloperzy ukończyli budowę aż 11,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, co stanowi 35% całkowitych zasobów magazynowych w Polsce. Ponadto w ostatnim kwartale ubiegłego roku firmy deweloperskie rozpoczęły realizację 822 000 mkw.,  
a to świadczy o zdrowym poziomie aktywności budowlanej. Na koniec grudnia w budowie znajdowało się łącznie 2,8 mln mkw., z czego 50% realizowano na zasadach spekulacyjnych.  

W 2024 roku zasoby rynku wyraźnie powinny przekroczyć poziom 34 mln mkw., a pozycję lidera wzmocni rynek warszawski, gdzie całkowita podaż zbliży się do granicy 7 mln mkw. i tym samym zwiększy dystans do 20% nad drugim w stawce rynkiem śląskim. Rynek dolnośląski i łódzki osiągną wkrótce poziom 5 mln mkw. – dodaje Adrian Semaan.  

CZYNSZE I WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW STABILNE  

Po miesiącach wzrostu wskaźnik powierzchni niewynajętej ustabilizował się na poziomie 7,4% notując niewielki spadek o 0,4 pp. w ujęciu kwartalnym. W rejonie Warszawy i Poznania ilość dostępnej powierzchni utrzymuje się na stabilnym, zbilansowanym poziomie. Stan tymczasowej nadpodaży widoczny jest natomiast na rynku łódzkim, gdzie wskaźnik obniżył się w ostatnich miesiącach, ale wciąż przekracza 10%, a także na rynku wrocławskim, na którym powstaje znaczący wolumen inwestycji spekulacyjnych. Trend spadkowy wskaźnika obserwuje się z kolei na Śląsku (6,1%), a najniższy jego poziom odnotowano w Małopolsce (2,2%), regionie pomorskim (1,7%) i podkarpackim (1,7%).  

Czynsze za wynajem powierzchni magazynowej w IV kwartale 2023 roku utrzymały się na stabilnym  
poziomie. Skłonność deweloperów do negocjacji stawek pozostaje ograniczona między innymi ze względu na koszty finansowania inwestycji deweloperskich. Tymczasowe nieznaczne korekty możliwe są jedynie na wybranych rynkach, gdzie występuję duża konkurencja między deweloperami.  

Wciąż zdrowa dynamika popytu i podaży wpływa stabilizująco na stawki czynszów w czym pomaga malejąca presja inflacyjna i przewidywalne koszty budowy. Warto zauważyć, że w drugim półroczu deweloperzy ograniczyli wolumen inwestycji spekulacyjnych uruchamiając 580 tys. mkw. projektów niezabezpieczonych umowami najmu, czyli o 40% mniej niż w pierwszej połowie roku. To powinno wpłynąć na kompresję średniego wskaźnika pustostanów pod koniec bieżącego roku – podsumowuje Damian Kołata.