消費者需要に応えるための不動産およびサプライチェーンの課題

この記事は Area Development Magazine に掲載されたものです。

電子商取引（eコマース）は近年爆発的に増加しましたが、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響で、このセクターは前例のない成長を遂げました。多くの産業が混迷と苦戦する中、eコマースは成長機会をもたらしています。eコマースと物流企業は、当初より企画されていたイノベーションと人員整理の実行計画イニシアチブを加速して、可能な限り時代の先を行くように、わずか5か月の間に3年から5年の進歩の実施に拍車をかけています。これは、マッハ速度で移動しながらジェットをアップグレードするようなものです。

デロイトの予測によると、オンライン販売のこの大幅な成長は減速の兆候を示していません。eコマースの売上高は2019年の14.7％の増加と比較して、2020年のホリデーシーズン中には前年比25〜35％増加しています。小売業者と荷送人は、選択肢を増やすために多種多様な在庫を人口集中地域の近くに配置しなければ、これらの需要に応えることができません。要は、適切な場所に適切な在庫を適切なタイミングで配置することが重要なのです。

デジタルであろうとリアルであろうと、店頭で起きることはすべてサプライチェーンに影響を与えます。絶えず変化する消費者行動は、不動産およびサプライチェーンの専門家に、業界のあらゆる側面が流動的であるときにあっても、迅速な意思決定を迫ります。ネットワークの計画や建物の規模から、労働力や自動化に至るまで、すべてが変化しています。無料でより速い配送が期待されていることは言うまでもありません。

今後の不動産の課題

新しい物流施設への拡張計画は、これまで以上に困難なものとなっています。新型コロナウイルスが世界中で大混乱を引き起こす前から、2020年第1四半期の空室率が5%と歴史的に低い水準にあるなど、賃料の上昇圧力、質の高いスペースへの需要の高まりなどのファンダメンタルズが、不動産の意思決定者にとって障壁となっていました。さらに、パンデミックによる混乱やホリデーショッピングのピークシーズンを加えると、ラストワンマイルの配送ステーションやフルフィルメントセンターの需要はかつてないほどに高まることが予想されます。

物流・産業用資産クラスは、パンデミックの影響を受けても回復力を維持した唯一の不動産セクターです。産業用不動産セクターは、年初来累計で1億5,900万スクエアフィート以上のプラス吸収を記録しており、市場は7年連続で2億スクエアフィートを超えるペースで推移しています。

パンデミックが始まって以来、さまざまな機関投資家やREITが産業アセットへの積極的な投資を継続しており、投資活動は依然としてかなり高い水準にあります。産業用不動産のトップ投資家・購入者の多くは複数の地域で複数期間にわたって取引を継続しています。産業用不動産の売却額は前年比で減少していますが、投資活動は2017年の水準に沿っています。当時ではすでに高い流動性をもっていました。これは他のアセットタイプにはあてはまりません。

産業用不動産セクターは2016年以来、最高のパフォーマンスを発揮する不動産資産タイプであり、今後も継続していくことが予想されます。ULIの最新の調査では、産業用不動産は2020年に4.5％のプラスリターンを計上し、2022年には10％に加速すると予想しています。これは、全物件タイプのトータルリターン予測が2020年に-1.7％、2022年には5.6％であることと比較しても遜色ありません。

立地と労働力

物流施設を成功させるには、うまく設計された建物以上のものが実は必要です。理想的な物流施設の立地には、配送立地と労働力確保の複雑なバランスが求められます。迅速な配達を容易にするために消費者に近いだけでなく、持続可能な適格労働者プールが得られる場所にある必要があります。

Eコマースの注文は、卸売や従来の店舗の補充とは異なる方法で処理されます。パレットに載せられるのではなく、個々に出荷され、個別に受け取られ、収納され、ピッキングされ、そして出荷されます。このプロセスは、同等の従来型倉庫よりも多くの従業員を必要とします。

場所を捜すとき、すべての要素を比較検討することが重要です。適切な労働分析は、従業員の運転時間、既存倉庫の業務範囲、離職率、適格な労働者の数、失業および賃金率の傾向へと掘り下げる必要があります。また、繁忙期の労働力の確保状況を考慮することも重要です。大規模な電子商取引施設では、多くの企業にとって一年で最も重要な時期であるホリデーショッピングのピークシーズンをサポートするために、雇用ニーズが2倍になることが一般的です。これは多くの企業にとって一年のうちで最も重要な時期です。労働力の査定に誤差を残すことはできません。

なぜ自動化しないのか？

労働力が不足することもあるため、自動化はしばしば検討の対象となります。しかし、自動化と労働力のトレードオフは、大きなビジネス上の決定となります。自動化を導入するための初期投資は莫大なものになる可能性があります。また、自動化やロボティクスは、操作を特定のプロセスフローに固定してしまうため、ピークシーズンに向けて業務を拡大することを困難にする可能性があります。これにより、将来のスループットのシフトに対応するための俊敏性が失われる可能性があります。

すべてのe-コマースの小売業者やフルフィルメント業者は、現在の（そして将来の）オペレーションにどのレーンがより適しているかを判断しなければなりません。計算は、荷物の性質、サービスの配送レベル、資本の利用可能性、スループットの変動性に基づいて異なります。自動化は必ずしも人間の労働力を置き換えるわけではないので、自動化が進むことで労働力が減るとは限りません。むしろ、作業員と協力して仕事をより安全で生産的にします。自動化では、機械をスムーズに稼働させるために、作業者がメンテナンス、コーディング、その他のタスクを実行する必要もあります。

ラストマイル問題

消費者がこれまで以上に速い配送を期待していることから、eコマース事業者は、都市部や郊外に入り込んだ地域で事業を展開していかなければなりません。このようないわゆる「ラストマイル」施設は、荷物を仕分けしてバンやその他の車両に積み込み、配達の行程の最後の一歩を踏み出すところです。eコマースの最近の傾向は、このようなインフィル施設を見つけるためのマラソンをスプリントに変えてしまいました。

インフィルや郊外の物流拠点は、いくつかのハードルに直面しています。そのうち最大の2つは、適切な機能を備えた既存の建物または適切な可能性を備えた再開発用地を見つけることと、配送車両によって上乗せされた交通量や騒音を許容するための地域社会の支援やゾーニングを得ることです。

建物のレイアウトに関して言えば、ラストマイル施設は一般的にドックドアや明確な高さを必要としません。重要な要件としては、従業員や配達車両用の広い駐車場、巨大な車両の受け入れと荷積み室があります。

空き店舗スペースを物流施設やラストマイル施設に転換する可能性については、多くの話題になっています。しかし、建物のリノベーション費用、敷地レイアウト、他の小売業者や地域社会のNIMBY（我が家の裏には御免）の抵抗などが大きな課題となることがあります。プロロジス社の推定では、小売店から物流施設への転換は年間5～10百万スクエアフィートで、今後10年間で50～100百万スクエアフィートになると推定しています。これは、既存の物流不動産全体の1％未満、米国の上位25市場における物流不動産の一般的な年間新築建設の3％未満に相当します。これまでのところはまだ、この戦略の実行よりも話題の方が先行しています。かなりの資本がこのような転換を模索していますが、成功の指標はまだ見えていません。

需要とともにチャンスも到来

物流施設に対するさまざまな需要は、投資家やデベロッパーに参入機会をもたらすe-コマースの急速な普及に伴って急増し続けるでしょう。これは私たち自身のショッピングパターンを見れば一目瞭然です。現代の消費者が生み出す物流パズルを解決するためには、小売業、サプライチェーン、不動産の専門家にはまだ課題が残っているといえるでしょう。