Biurowce coraz bardziej handlowe

Już 64% warszawskich biurowców oferuje przynajmniej jeden lokal usługowo-handlowy – wynika z raportu „Retail @ Office” przygotowanego przez ekspertów międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield. Niska podaż nowej, typowo handlowej powierzchni w Warszawie skłania sieci handlowe i usługodawców do szukania alternatywnych lokalizacji. Jednocześnie ostatnie lata przyniosły wiele zmian w preferencjach użytkowników w zakresie wykorzystania przestrzeni biurowej oraz rodzaju usług dostępnych w biurowcach. Jak wynika z analiz Cushman & Wakefield:

• 6% powierzchni – tyle średnio w Warszawie zajmują lokale usługowo-handlowe w budynkach biurowych.
• 87% lokali handlowo-usługowych znajduje się na parterze, co podkreśla ich strategiczne umiejscowienie dla maksymalnej widoczności i dostępności.
• 390 000 mkw. w 1400 lokalach w ponad 360 lokalizacjach – to zasób powierzchni usługowo-handlowej w biurowcach w Warszawie według stanu na koniec 2023 roku.
• Centrum i Centralny Obszar Biznesowy (COB) łącznie koncentrują ponad połowę wszystkich lokali handlowych w biurowcach, przy czym to w COB jest najwyższe nasycenie powierzchnią handlowo-usługową w obiektach biurowych – ponad 1,5 mkw. na osobę.

Powierzchnie handlowo-usługowe w biurowcach zyskują na popularności. W nowszych projektach stanowią już nawet 7% powierzchni. Wpływ na to mają zmiany zachodzące w tkance miejskiej związane z ewolucją potrzeb użytkowników biur i mieszkańców warszawskich dzielnic, trend tworzenia przestrzeni wielofunkcyjnych oraz kurczące się zasoby dostępnych gruntów w kluczowych dla biznesu lokalizacjach.

W Warszawie zasób nowoczesnej powierzchni handlowej (wyłączając wolnostojące magazyny handlowe, a także powierzchnie w centrach handlowych zajmowane przez wielkopowierzchniowe hipermarkety spożywcze), to 1,2 mln mkw. w 45 lokalizacjach. Przy czym w ostatnich dwóch latach dostarczone zostało zaledwie 37 000 mkw.

„Wobec niedostępności powierzchni w centrach handlowych, najemcy poszukują̨ innych lokalizacji, a ich uwaga w naturalny sposób kieruje się w stronę lokali w budynkach biurowych i mieszkalnych. Znajdujące się w ogromnej większości w parterze biurowców powierzchnie tworzą strefy usługowo-handlowe coraz bardziej otwarte na ruch z zewnątrz. Analizując dane dotyczące handlu w biurowcach skupiliśmy się na budynkach klasy A i B, ale pominęliśmy projekty typu mixed-use, które mają nieco inną specyfikę”, tłumaczy Ewelina Staruch, Analityk rynku handlowego, Cushman & Wakefield.

Wszystko blisko

Zmiany w modelu pracy, mocno widoczne między innymi w stolicy, wpłynęły na preferencje użytkowników w zakresie korzystania z biur oraz rodzaju usług dostępnych w budynku. W raporcie “Biuro czy dom? Co przyciąga Polaków do pracy w biurze” firma Cushman & Wakefield przedstawiła wnioski z badania analizującego praktyczne zachowania użytkowników oraz ich oczekiwania związane z projektowaniem przestrzeni do pracy.

“Respondenci wskazali, że aż 45% z nich korzysta ze stref gastronomicznych w biurowcu przynajmniej raz w miesiącu, 1/3 wskazała też ofertę usługową, a blisko 30% kluby fitness. Pracownicy często też korzystają ze stref relaksu, jak ogródki, ławki czy leżaki – tak odpowiedziało 36% badanych”, mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Potwierdza to wyniki wcześniejszej ankiety Cushman & Wakefield przeprowadzonej w 2022 roku wśród zarządców biur. Jako najważniejszą usługę wskazali oni wtedy restaurację/kantynę (67%). Na kolejnych miejscach znalazły się: bankomat (43%), sklep spożywczy (30%), kawiarnia (21%) oraz paczkomaty (19%).

“Wszystkie te wybory wskazują kierunek, w jakim powinni podążać właściciele obiektów biurowych, aby uzyskać przewagę konkurencyjną i stworzyć tętniący życiem obiekt pełen najemców”, dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

55 000 mkw. do wzięcia

Chociaż średnio w Warszawie powierzchnia handlowo-usługowa zajmuje 6% budynku biurowego, to dla obiektów oddanych do użytku w ciągu ostatnich 10 lat jest to już 7%. Jeszcze w 2013 roku lokale tego typu posiadało 60% biurowców, na koniec 2023 roku było to już 64%. Eksperci Cushman & Wakefield szacują, że w 2025 roku ten udział jeszcze wzrośnie.

“Największą koncentrację powierzchni handlowej w centrach biznesowych obserwujemy w COB, Służewcu i Centrum, jednak warto zaznaczyć, że w Ścisłym Centrum mówimy też o najmniejszych lokalach – średnio niewiele ponad 200 mkw. Najwyższą średnią powierzchnię lokalu, oscylującą wokół 400 mkw., oferuje strefa biurowa Zachód“, tłumaczy Magdalena Gniazdowska, Leasing Manager, Retail Agency, Cushman & Wakefield.

Aktualnie niewynajęte pozostaje 257 lokali handlowo-usługowych w warszawskich biurowcach o łącznej powierzchni 53 000 mkw., czyli 18,2%. Dla porównania, w centrach i parkach handlowych wskaźnik pustostanów wynosi 9,3%. Najwięcej niewynajętej powierzchni handlowo-usługowej znajduje się w najnowszych budynkach biurowych, oddanych do użytku w latach 2020-2024. Aż 157 dostępnych lokali oferuje powierzchnię od 100 do 500 mkw., co ogranicza wachlarz potencjalnych najemców.

“Przeważająca liczba lokali dostępnych obecnie do wynajęcia na rynku nie przekracza 500 mkw. Jednym z kluczowych wyzwań dla właścicieli budynków biurowych jest odpowiedzenie na potrzeby najemców i uzupełnienie deficytu dużych lokali. Marki handlowe aktywnie poszukujące powierzchni większych niż 500 mkw. spotykają się z bardzo ograniczoną ofertą. Wynika to z niskiej podaży oraz dużego obłożenia, a co za tym idzie niskiego poziomu pustostanów. Tylko 8% wolnych lokali dostępnych obecnie na rynku można zaklasyfikować jako duże lub największe (o powierzchni ponad 500 mkw.)”, dodaje Ewelina Staruch.

Najwyższy poziom pustostanów, biorąc pod uwagę ich powierzchnię w odniesieniu do całkowitego zasobu, występuje w strefach Wschód (28,4%) i Służewiec (21,9%).

Biurowce jako przedłużenie ulic handlowych

Jak wynika z raportu firmy Cushman & Wakefield, handel w biurowcach zdominowany jest przez gastronomię (26%) i usługi (22%). Co ciekawe, te lokalizacje wybierają też chętnie centra medyczne (105 placówek, czyli 9%), a także sklepy spożywcze (7%).

“Możemy mówić o synergii oferty dzielnic biznesowych i centrów handlowych. Należy jednak zaznaczyć, że w tych drugich zdecydowanie więcej jest punktów z kategorii moda, zdrowie i uroda, wyposażenie domu czy też elektronika. Tego typu sklepy wymagają przeważnie większych powierzchni niż te dostępne w biurowcach i preferują wyższą odwiedzalność, także, albo przede wszystkim, w weekendy”, mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.

Autorzy raportu wskazali, że w biurowcach w Warszawie obecnych jest aktualnie 806 unikalnych marek handlowych, z czego TOP 6 z największą liczbą lokali stanowią: Żabka, Gorąco Polecam, Zdrofit, Green Caffe Nero, drogeria Rossmann i Lux Med.

“Widzimy ewolucję handlu w dużych miastach, zwłaszcza w Warszawie. Obserwujemy też sukcesywną odbudowę zainteresowania ulicami handlowymi. Powierzchnie handlowo-usługowe w biurowcach stanowią rozwinięcie czy też uzupełnienie tego konceptu. Warto zauważyć, że czynsze za te lokale w najlepszych biurowych lokalizacjach wynoszą dziś 50-60 EUR/mkw., podczas gdy w centrach handlowych mówimy nawet o 150-170 EUR. Oczywiście minusem handlu w biurowcach jest kwestia niższych obrotów w weekendy, brak wielkopowierzchniowych propozycji oraz trudności w zachowaniu kompromisu estetycznego pomiędzy budynkami biurowymi a handlowymi. Jednak dogodna lokalizacja i profil klienta mogą rekompensować te niedogodności”, podsumowuje Magdalena Gniazdowska.