De vraag is hoe lang nog. De impact van het coronavirus wordt op de logistieke markt in maart en april wel gevoeld. Onvoorspelbaar is hoe lang deze situatie aan zal houden en wat de lange termijn effecten zullen zijn.
Dat zegt Sander van Tuijl in een analyse over de huidige logistieke vastgoedmarkt. Van Tuijl is senior consultant Logistics bij vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. Sinds de uitbraak van het coronavirus staat hij stand-by. Het coronavirus is de zoveelste klap voor de logistieke sector, legt hij uit. ‘Op de mondiale logistieke markt is altijd wel een beetje tegenwind. Maar nu lijkt het of de perfecte storm is losgebarsten. De markt kampt al met de stikstof- en PFAScrisis en het sentiment over de verdozing van het Nederlandse landschap heeft ook een negatief effect. De meeste overheden geven al geen vergunning meer voor nieuwe logistiek op greenfield-locaties. Dit heeft een grote impact op de logistieke markt, omdat 65 procent van alle transacties nieuwbouw betreft. Mede hierdoor daalde de logistieke opname vorig jaar van 2,9 miljoen m2 naar 2,5 miljoen m2. Op macroniveau had de markt vorig jaar ook last van de dalende wereldhandel, een gevolg van de handelsoorlog tussen de VS en China.’
COVID-19
De impact van het coronavirus op de logistieke markt wordt pas later duidelijk, verklaart de senior consultant. ‘Vanaf het Chinees Nieuwjaar, dus feitelijk vanaf eind januari, begin februari lag het zeecontainervervoer tussen China en de rest van de wereld praktisch stil. In Europa voelen we de pijn pas acht à tien weken later. Het echte goederentekort zal vooral in april echt voelbaar worden. Logistieke ondernemers komen dan met lege warehouses te zitten, terwijl de huurverplichting blijft doorlopen. We weten niet hoe lang die situatie aanhoudt en wat precies de implicaties zullen zijn maar er is een reëel risico op zwaar weer. Het positieve nieuws is dat de handel vanuit China zelfs nu alweer langzaam op gang komt. Wat echter alsnog een rem kan zijn is een volledige lockdown van verschillende Europese landen want dan komt de goederenstroom Nederland wel in – tenzij wij ook in lockdown gaan – maar kan het vanuit ons land niet meer doorgevoerd worden. Wat in elk geval duidelijk is, is als we in Nederland de gecontroleerde verspreiding voor elkaar krijgen dan is er nog altijd de dreiging van een nieuwe opleving van het virus na de zomer.’
Sentiment
Desondanks is het sentiment op de logistieke vastgoedmarkt nog altijd positief, legt Van Tuijl uit. ‘De enorme vraag naar nieuwe logistieke locaties houdt gewoon aan. In combinatie met het restrictieve vergunningenbeleid van gemeenten betekent dat een groot tekort. Dat is vooral merkbaar in Zuid-Nederland en in de Randstad. De gemeente Tilburg heeft net als enkele andere gemeentes de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen uitgesteld. In Venlo en Venray daarentegen vinden nog wel gronduitgiftes plaats: 30 hectare in Venray en enkele tientallen hectares in Venlo. In Rotterdam is alleen op de Maasvlakte nog ruimte waardoor in Rotterdam de huren de afgelopen jaren fors zijn opgelopen. Deze liggen nu in de beste gebieden zelfs hoger dan op Schiphol. In het oosten van het land is meer beschikbaarheid. Zo is in bijvoorbeeld Zevenaar een groot logistiek park in ontwikkeling.’
Het gevolg van het tekort aan greenfield-locaties is dat ontwikkelaars uitwijken naar brownfields tegen de stad aan, vervolgt hij. ‘Hoewel deze locaties duur zijn, is iedereen op zoek naar dit soort kavels. Ontwikkelaars kunnen hier verouderde posities kopen en deze herontwikkelen naar hypermoderne distributiecentra. Hier werken gemeenten wel volop aan mee; ze staan een duurzamere stadslogistiek voor. Deze locaties zijn voor gebruikers zeer interessant vanwege hun last-mile logistiek en betere arbeidspotentie op deze plekken. Wij verwachten dat de vraag naar dit soort locaties in de toekomst alleen nog maar hoger zal worden. Ondanks het feit dat de penetratiegraad van E-commerce in Nederland in vergelijking tot de rest van Europa al redelijk hoog is – circa 15-20% - is de verwachting dat deze nog hoger wordt. Als gevolg van de COVID-19 pandemie is E-commerce nu booming.
Dat is in Nederland sowieso al een groot onderdeel van logistiek maar nu, met de thuisblijfmaatregel, explodeert deze markt. Zo sterk zelfs dat online retailers oproepen ‘normaal’ online te winkelen omdat de logistieke ketens onder druk staan. Maar hier geldt natuurlijk ook dat als de voorraden gaan afnemen omdat productieprocessen in China nog stil liggen, Corona ook hier zichtbaar effect zal hebben. Daar komt nu ook het risico op uitval van personeel bij. Het is op de arbeidsmarkt al een strijd om aan voldoende gekwalificeerd personeel te komen en naast de maatregelen vanuit de overheid is er nu een vergroot risico op uitval door daadwerkelijk ziek worden van medewerkers.
Locatiekeuze
Door de groei van e-commerce ontstaan nieuwe logistieke hotspots, constateert de Cushman-adviseur. ‘Dat zien we vooral in het midden van het land of een centraal punt in de Randstad, zoals Utrecht en Bleiswijk. Door de blijvende vraag van gebruikers naar dergelijk locaties heeft zich hier een enorme daling van de aanvangsrendementen voorgedaan. Daarnaast zien we dat de meest gewilde locaties aanwendbaar zijn voor zowel Europese-, nationale en met een paar extra scheidingswandjes erin zelf voor stadsdistributie. Om op deze zeer gewilde locaties efficiënter te werk te gaan worden op sommige locaties multi-levelprojecten onderzocht. Deze zijn in de grotere steden in Azië en Amerika al gebruikelijk. In Nederland is alleen in Amsterdam een partij hiermee bezig. Hoe duurder de grond, hoe aantrekkelijker multi-level wordt. Maar gebruikers gebruiken liever alleen de begane grond. Meer verdiepingen is ingewikkelder om te bouwen en te gebruiken.’
Het strenge overheidsbeleid inzake greenfields heeft nog een ander markteffect. Er vindt een levendige handel in huurcontracten plaats, legt hij uit. ‘In veel gemeenten krijgen ontwikkelaars of beleggers pas een optie op een kavel als ze een huurder meenemen. In sommige gevallen worden zelfs logistieke dienstverleners niet meer als huurder erkend. De gemeente wil dan weten wie de huurders achter de huurder zijn. Dat betekent dat eindgebruikers op deze markt de sleutel in handen hebben. De ontwikkelkosten bedragen 15 tot 18 keer de jaarhuur, terwijl beleggers wel 22 tot 25 keer de huur betalen voor gebouwen op de juiste plek met de juiste specificaties en een tienjarige huurovereenkomst. Hier zit dus (achterkant bierviltje) een verschil in van zeven keer de jaarhuur.
Gebruikers die dit spelletje goed spelen, kunnen bijna zeven jaar huurvrij winnen. Dan kunnen ze zonder te veel risico starten met de bouw en hebben ze dus feitelijk zeven jaar om een klant te vinden. Niet dat dat hoeft, want gebruikers worden nog steeds makkelijk gevonden. Maar deze praktijk is wel een op zichzelf staand verdienmodel geworden. Grote logistieke spelers hebben hier inmiddels zelfs eigen ontwikkelaars voor. Dat is natuurlijk heel slim, maar kleine logistieke gebruikers kunnen hier niet in mee en betalen een hogere huurprijs.’
Vooruitblik
Ondanks de heftige externe ontwikkelingen zou logistiek een prominente plek in de vastgoedbeleggingsstrategie moeten houden, besluit de senior consultant. ‘De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt floreert als nooit tevoren en ondanks de huidige storm lijkt de sector het hoofd vooralsnog goed boven water te houden. De sector is in korte tijd een volwassen assetklasse geworden waarin alle institutionele investeerders beleggen. Van beleggers horen we dat de onderleggers in de logistieke markt zo sterk zijn, dat die de lage yields rechtvaardigen. We raden investeerders wel aan zich bewust te zijn van de macro-economische en geopolitieke gebeurtenissen. Nederland is daar steeds gevoeliger voor. Dus als een belegger 25 keer de huur betaalt, moet wel alles kloppen. Uiteraard speelt in de overwegingen nu ook de wereldwijde pandemie mee. Echter, wij verwachten dat de logistieke markt ook op de lange termijn veerkrachtig zal blijven. Tot op dit moment lijkt de sector goed het hoofd boven water te kunnen houden waarbij we natuurlijk moeten erkennen dat de toekomst van de sector zeer onzeker is.’