Een verandering die al tientallen jaren geleden is gestart en de afgelopen jaren in een duidelijke versnelling terecht is gekomen. We verwachten dat hetgeen we online kopen binnen 24 uur wordt bezorgd. Het liefst nog sneller. En met name in steden wordt de verwachting steeds hoger. Op Engeland na is Nederland in Europa het land waar het meeste online wordt besteld. In 2021 ruim een miljoen producten per dag. In de stad leidt dit tot minder ruimtebehoefte voor winkels omdat er minder wordt gekocht. Opslag boven winkels wordt steeds meer in gebruik genomen als woonruimte. Het leidt tot andere vervoersstromen omdat de locatie van de bevoorrading verandert. Het straatbeeld wordt gedomineerd door elektrische busjes, bakfietsen en fietsers met grote tassen en minder grote vrachtwagens.
Ondertussen veranderen de randen van de steden en de vervoersknooppunten. Het Nederlandse landschap kenmerkt zich niet langer door eindeloze weilanden waar je vanuit de trein naar kunt staren. Vooral in het zuiden en midden van Nederland, zijn op steeds meer plekken in het landschap, grote logistieke centra zichtbaar die van hieruit de grote groepen consumenten in Nederland en ver daarbuiten voorzien in hun dagelijkse consumptiebehoeften. De laatste jaren is de snelle toename van zowel het aantal als de omvang van de centra aanleiding geweest voor een maatschappelijke discussie die ook wel bekend is komen te staan als de ‘Verdozing van Nederland’.
In twintig jaar tijd is de voorraad logistiek vastgoed verdrievoudigd tot ruim 35 miljoen m2. Hiervan heeft ruim een derde een oppervlak van meer dan 30.000 m2, ofwel meer dan vier voetbalvelden per logistiek centrum. En de vraag naar distributieruimte neemt alleen maar toe.
De grote logistieke centra zijn onderdeel van een complexe en kennisintensieve supply chain om goederen zo efficiënt mogelijk bij de eindgebruiker te krijgen. Ondanks alle geautomatiseerde processen, wordt een belangrijk deel van het werk in de centra voornamelijk door jonge mensen uit het buitenland verricht in een heus ‘op-af’ systeem. Door een vaste periode werken in Nederland af te wisselen met een weekend of vakantie in het thuisland wordt geld verdiend voor bijvoorbeeld een eigen huis in hun thuisland. Ze verblijven daarom veelal in de buurt van het werk in huisvesting dat is gericht op een tijdelijk verblijf, als ware het een logistiek (boor)eiland is van waaruit ze af en toe terug kunnen naar huis. Deze desolate eilanden zien er vanaf de trein of snelweg niet heel fraai uit en lenen zich al helemaal niet voor permanente bewoning.
Waar we zorg besteden aan de leefbaarheid van onze steden en alle facetten waar dit uit bestaat, kan het geen kwaad als we met vergelijkbare zorg oog hebben voor onze buitenstedelijke gebieden. Daar bevindt zich – uit het zicht van de stedelijke eindconsument - de vitale logistieke centra die juist deze eindconsument voorzien van hetgeen 24 uur geleden online werd besteld. Om te voorkomen dat deze logistieke ‘eilandensoep’ in ons land overkookt is er een plan nodig. Centrale regie om zorg te dragen dat deze enorme centra op een passende manier in het landschap worden geplaatst en we met respect kijken naar de leefomstandigheden van hen die er in werken.
Elke maand verschijnt er een column over een onderwerp dat gerelateerd is aan de waarde van de stad. Hierin staat een visie op de maatschappelijke relevantie van steden, stedelijke ontwikkeling en dus ook vastgoed. Deze visie komt tot stand vanuit intern onderzoek en dialoog met interne en externe stakeholders, in nauwe samenwerking met consultants en analisten uit ons Real Estate Strategy & Innovation team. Meer achtergrond is te vinden in de gelijk genaamde whitepaper: Logistieke aders van de stad.
