Dit geldt zowel voor starters op de kopersmarkt als middeninkomens op de huurdersmarkt. Het tekort aan woningen loopt jaarlijks op, nu 330.000 naar 419.000 in 2025. In absolute zin is er ruimte genoeg, woningen/woonwijken bestrijken slechts 7% van het totale oppervlakte van Nederland. En toch lukt het niet om het woningtekort op te lossen.
Groter denken dan de Randstad
We moeten stoppen met ons vast te houden aan de plannen om verticaal te bouwen en ons alleen maar te richten op de Randstad. Er is buiten dit gebied genoeg ruimte. Ruimte die we hard nodig hebben als we kijken naar de bevolkingsgroei de komende decennia. Bovendien stellen afstanden in ons land niets voor. De uitdaging is bereikbaarheid, ofwel goede (trein)verbindingen zodat de Randstad voor iedereen binnen 45 minuten reistijd ligt. Als we ons alleen richten op woningbouw binnen de (Rand)stadsgrenzen komen we er niet.
Betaalbaar wonen voor iedereen
Goede en betaalbare huisvesting is een recht voor iedereen. Starters en andere middeninkomens gun je het om in de buurt van hun werk te kunnen wonen. In het huidige klimaat van regelgeving en lokaal beleid lijken alle verhoudingen zoek. Woningzoekers vallen tussen wal en schip en huurders vallen zelfs onder de armoedegrens omdat de helft van hun inkomen op gaat aan woonlasten (‘maatschappelijke armoede’). Dat delen van nieuwbouwcomplexen leegstand kennen, omdat de inkomenseis ervoor zorgt dat appartementen (50m2) niet verhuurd kunnen worden, is het toppunt. Tegelijkertijd staan woningcorporaties voor de enorme opgave om woningen in het sociale segment bij te bouwen ondanks de verhuurdersheffing en met de verduurzamingseis voor bestaande en nieuwe portefeuilles.
Kwalitatieve behoefte
De kwalitatieve vraag naar woningen verandert. Enerzijds komen er meer eenpersoonshuishoudens en is er vraag naar kleinere woningen, waarop in (grote) steden wordt ingespeeld. Anderzijds is er behoefte aan ruimte: samenwonen in een klein appartement terwijl we daar nu ook moeten werken blijkt een hele uitdaging. Bovendien hebben we meer behoefte aan ruimte buiten en aan een groene omgeving. Groen in de steden wordt nu intensiever gebruikt dan waarop was gepland. Steeds meer mensen kiezen – al dan niet noodgedwongen – voor huisvesting buiten de grote steden. Zowel eenpersoonshuishoudens als gezinnen.
Er is behoefte aan een landelijke oplossing en centrale regie met lokale toepassing om deze woningcrisis op te lossen en opgelost te houden. Door verder te kijken dan en de grenzen van de Randstad te verleggen krijgen we een betere spreiding van stedelijke ontwikkeling in Nederland. Als steden hun blikveld verbreden en onderling gaan samenwerken in een netwerk van kernen vanuit de ‘urban field’ gedachte, kunnen zij binnen een agglomeratie functioneren als één stad. Juist onze bestaande fijnmazigheid en kleinschaligheid leent zich hier goed voor terwijl we steden leefbaar en ruimtelijk houden. Dit komt de betaalbaarheid van woningen ten goede omdat er op meer plekken kan worden gebouwd en opbrengsten minder onder druk staan door hoge grondprijzen. Door binnen dit netwerk het openbaar vervoer goed uit te breiden kan bereikbaarheid worden verbeterd. Met deze centrale regie zorgen we ervoor dat ook de grote steden (kernen) hun mix van functies behouden en mensen uit alle lagen van de bevolking er goed en betaalbaar kunnen wonen. Zo loopt de Randstad niet leeg, maar breidt zij slechts uit en behoudt en versterkt zij haar dynamiek als economische hart.
Elke maand verschijnt er een column over een onderwerp dat gerelateerd is aan de waarde van de stad. Hierin staat een visie op de maatschappelijke relevantie van steden, stedelijke ontwikkeling en dus ook vastgoed. Deze visie komt tot stand vanuit intern onderzoek en dialoog met interne en externe stakeholders, in nauwe samenwerking met consultants en analisten uit ons Real Estate Strategy & Innovation team. Meer achtergrond is te vinden in de gelijk genaamde Insight: de Randstad loopt leeg.
