Je kunt ze beschouwen als schapen met vijf poten die verantwoordelijk worden gehouden voor de leefbaarheid van onze steden en ons land als geheel. Maar kunnen we hen wel verantwoordelijk houden voor deze enorme opgave?
Er is namelijk geen stukje Nederland niet bedacht. En onze traditie van planning maakt dat er over het algemeen een goede basis voor onze steden is gelegd. Ruimtelijke beleidsmakers hadden hierin een leidende rol en dicteerden hoe wij leefden in steden. Maar de stedelijke ontwikkeling staat onder druk. Niet alleen vanuit economisch perspectief of vanwege de populariteit van de steden, maar juist vanwege de enorme complexiteit ervan. Het is steeds moeilijker geworden om binnen het vastgoeddomein een goede balans te houden tussen de beschikbare functies en de veranderende behoeften van mensen, die leidend zijn geworden in de manier waarop wij steden gebruiken. Het hoge tempo waarin technologische ontwikkelingen elkaar opvolgen én de komst van COVID-19 dragen bij aan deze uitdaging.
De pandemie versnelde afgelopen jaar, al dan niet noodgedwongen, tot een verder veranderend ruimtegebruik van mensen en zorgde daardoor voor een veranderend stedelijk profiel van functies. In ons land is de behoefte naar ruimtelijke efficiëntie waarin zowel innovatie, sociale als economische welvaart worden gefaciliteerd groter dan ooit. Dit luistert nauw. Er zijn functies ‘disrupted’ door een virtueel alternatief, andere functie blijven mogelijk (deels) behouden, maar wel in een andere vorm. Op de retailmarkt zien we veel veranderen en hebben stadscentra het veelal zwaar, terwijl wijkwinkelcentra juist drukbezocht worden en last-mile-delivery in rap tempo toeneemt. De woningnood blijft hoog, maar de vraag verandert wel. Er zijn nieuwe combinaties van functies nodig die elkaar versterken en ondersteunen, rekening houdend met ruimtelijke afzetgebieden die veranderen. Meer dan ooit is het belangrijk om ‘bovenstedelijk’ te kijken. Er zijn plekken in en rondom de stad waar de komende jaren opnieuw een basis kan worden gelegd voor de komende decennia. Door inzichtelijk te maken op welke plekken kantoren kunnen blijven functioneren en waar niet (meer), maar ook waar ruimte gelaten moet worden aan groen in de stad, nu en in de toekomst.
Van een city profiler vragen we een continue focus op het blijven verbeteren van de basis van bestaande steden. Dit vanuit een integrale aanpak gericht op zowel top-down als bottom-up inzichten in bewegingen, locatiekeuzen en behoeften in de markt én met een visie op de bovenstedelijke ontwikkeling vanuit landelijk gestelde kaders. Het wordt steeds moeilijker om verder dan 5 jaar vooruit te kijken. Een city profiler dient overzicht te houden over wat er gebeurt in een stad, de huidige situatie te kunnen doorgronden, macrotrends te snappen en dit te combineren met lessen uit het verleden. Allemaal gesteld vanuit de bredere context van omliggende steden, regio’s, provincies en Nederland als geheel.
Gelukkig biedt de beschikbaarheid van data de mogelijkheid om deze diepgaande analyses te maken, om profielen van gebruikers hieraan te koppelen en (boven)stedelijke bewegingen te doorgronden. City profilers kunnen hiermee modelmatig voorspellingen doen van ontwikkelingen en hier scenarioanalyses op los laten. Dit staat of valt natuurlijk met de kwaliteit en beschikbaarheid van data in alle vormen en maten en van een veelvoud aan bronnen. Laten we de complexiteit van onze ruimtelijke ontwikkeling en de behoefte aan ware city profilers niet onderschatten. En tegelijkertijd de impact en de mogelijkheden van data, maar ook de noodzaak ervan op waarde schatten en ervoor zorgen dat we onze stedelijke ontwikkeling doen op basis van datagedreven beslissingen. Zo houden we ruimtelijke controle, kan vastgoed een middel blijven en geen doel op zich, en maken we Nederland mét onze fantastische steden samen elke dag weer een beetje mooier.
Elke maand verschijnt er een column over een onderwerp dat gerelateerd is aan de waarde van de stad. Hierin staat een visie op de maatschappelijke relevantie van steden, stedelijke ontwikkeling en dus ook vastgoed. Deze visie komt tot stand vanuit intern onderzoek en dialoog met interne en externe stakeholders, in nauwe samenwerking met consultants en analisten uit ons Real Estate Strategy & Innovation team. Meer achtergrond is te vinden in de gelijknamige whitepaper: city profiler.
