Dat is een van de belangrijkste conclusies in de ‘Staat van de Woningmarkt 2020’ van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Vooral starters, middeninkomens en kwetsbare groepen hebben veel moeite een passende en betaalbare woning te vinden. Hoe nu verder?
Haalbaarheid onder druk
De opgave wordt grotendeels binnenstedelijk opgelost. Dat heeft als voordeel dat de woningen dicht bij bestaande voorzieningen worden gerealiseerd, maar dit maakt het ontwikkelingstraject ook complex. Belangrijkste redenen hiervoor zijn hoge dichtheden, toenemende duurzaamheidseisen, de combinatie van verschillende functies, complexe bestaande eigendomsstructuren en veel belangen. Dit leidt tot hogere investeringskosten, langdurige trajecten en legt dus een druk op de haalbaarheid van deze projecten. Naast bovengenoemde elementen is er vaak een maatschappelijk druk om meer betaalbare woningen te realiseren.
Nieuwe regeling Woningbouwimpuls
Er is enige verlichting en die wordt geboden door de regeling Woningbouwimpuls. Dit betreft een subsidieregeling van het Rijk bestemd voor gemeenten met als doel de bouw van woningen en specifiek betaalbare en geschikte woningen te stimuleren. Hiervoor is € 1 miljard beschikbaar gesteld. De regeling loopt tot 31 december 2023 en elk jaar worden meerdere tranches opengesteld. Eén van de voorwaarden voor subsidieverlening is dat het financieel tekort van het project wordt aangetoond. Hierbij is een taxatie of advies van een externe partij cruciaal.
Er is meer nodig dan alleen een subsidie
De regeling Woningbouwimpuls is een stap in de goede richting, maar niet de enige mogelijkheid om de haalbaarheid te verbeteren. Een vroege analyse van het ambitieniveau en een snelle inventarisatie van de verschillende belangen draagt bij aan meer draagkracht voor de plannen, hetgeen de doorlooptijd en dus de haalbaarheid van de ontwikkeling ten goede komt.
Naast de analyse van het ambitieniveau en een inventarisatie van de verschillende belangen start een goede ontwikkeling met een gedegen onderzoek naar de commerciële en financiële haalbaarheid. Daarbij wordt een inschatting gemaakt van de afzetbaarheid van het programma op basis van marktdata, trends en ontwikkelingen. Vervolgens wordt de opbrengstpotentie van het programma bepaald en het meest optimale ontwikkelscenario gekoppeld aan de investeringsopgave wat uiteindelijk leidt tot inzicht in de haalbaarheid. Op basis van deze stappen wordt de kans op een succesvolle gebiedsontwikkeling sterk vergroot en kunnen in een vroeg stadium verbeteringen worden doorgevoerd. Daarnaast kunnen onontkoombare tekorten, zoals bij betaalbare woningbouw, vroeg worden geïdentificeerd en kan meteen begeleiding worden geboden, zoals het ondersteunen van de aanvraag voor subsidie uit De woningimpuls.
Van strategie tot executie
Een strategische onderbouwing voor uw planvorming is onmisbaar. Het toetsen van programmatische uitgangspunten aan markttechnische en financiële haalbaarheid is een voortdurend proces en kan alleen op basis van de juiste marktdata worden gedaan. Cushman & Wakefield beschikt over de grootse transactiedatabase van Nederland en kent de ins- en outs van deze transacties, omdat onze adviseurs betrokken zijn bij deze transacties. Dit wordt gedaan in een setting waarin diverse specialismen met elkaar samenwerken op het gebied van financiële expertise, market intelligence en gebiedsontwikkeling. Door deze manier van werken wordt kennis van zaken gecombineerd met een realistisch beeld van de markt. Een gefundeerde toets van uw planvorming aan het marktrealisme zorgt uiteindelijk voor een toekomstbestendige investering in gebieden en gebouwen.
Geen opportunistische voorstelling van zaken of onnodig kapot gerekende ontwikkelingen, maar een heldere analyse van de haalbaarheid met marktrealisme als uitgangspunt.
Cushman & Wakefield werkt met een multidisciplinair team, bestaande uit gebiedsstrategen en financieel consultants aan tientallen strategische gebieds- en vastgoedopgaven. Voorbeelden zijn de Kop van Isselt en De Hoef-West in Amersfoort, Hyde Park in Hoofddorp, de Merwedekanaalzone in Utrecht en IJ-oevers / Overhoeks in Amsterdam. Zowel als adviseur en taxateur voor financiële analyses in het kader van de regeling Woningbouwimpuls, bij het begeleiden van grondtransacties en bij het ondersteunen van de planvorming door middel van haalbaarheidsanalyses.
