Share: Share on Facebook Share on Twitter Share on LinkedIn I recommend visiting cushmanwakefield.com to read:%0A%0A {0} %0A%0A {1}

Social Media

Podsumowanie II kwartału 2022 r. na rynku nieruchomości magazynowych

Damian Kołata • 30/08/2022
Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała drugi kwartał 2022 roku na rynku magazynowym. W pierwszej połowie br. całkowity popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce osiągnął poziom 3,8 mln mkw., z czego 2,2 mln mkw. wynajęto w drugim kwartale. Jakie inne wnioski płyną z raportu i czego może spodziewać się branża magazynowa w najbliższych miesiącach?

Oczekiwaliśmy na podsumowanie danych za pierwsze półrocze z dozą niepewności, okazało się jednak, że przynoszą one dobre wieści. Rynek magazynowy nadal rozwija się dynamicznie, a w samym drugim kwartale br. ukończono 1,15 mln. mkw. powierzchni magazynowej. W budowie wciąż znajduje się 4.35 mln mkw. powierzchni magazynowej. Inwestycje spekulacyjne stanowią 48% łącznego wolumenu budów tj. 2,1 mln mkw. Stanowi to wzrost o 0,9 mln mkw.  w porównaniu do sytuacji sprzed roku. Niemniej jednak poziom pustostanów przekracza nieznacznie 3%, wynosząc 3,3%, co daje prawie 2 pp. mniej niż w analogicznym okresie zeszłego roku

– komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Rekordowa aktywność najemców w 1 półroczu 2022 roku

Co ważne – całkowity popyt na rynku magazynowym osiągnął poziom 3,8 mln mkw. w pierwszej połowie 2022 roku, z czego ponad 2 mln mkw. wynajęto w II kwartale bieżącego roku. Wynik za pierwsze półrocze był wyższy o 12% w stosunku rok do roku oraz o 70% w porównaniu do pierwszej połowy 2020 roku. Podobną skalę wzrostu odnotowano po stronie popytu netto, który wynosi aż 73% ogólnego popytu. Wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe generuje branża logistyczna i dystrybucyjno-handlowa. Widzimy także wzrost aktywności firm produkcyjnych, który wynika z chęci zabezpieczenia dostaw m.in. części i komponentów wykorzystywanych w branży motoryzacyjnej. Widoczny jest również dalszy rozwój branży e-commerce i kurierskiej, czego przykładem były liczne duże transakcje zawierane w pierwszym półroczu, z których każda przewyższyła 50 000 mkw. Należy pamiętać, iż pomimo spadku udziału e-commerce w całkowitej sprzedaży detalicznej w Polsce, handel internetowy jest mocno sezonowy, a pomimo tego, porównując np. lipiec do poprzednich lat, widzimy utrzymujące się wzrosty. Bieżący rok to 8,4% udziału, zeszły kształtował się na poziomie 7,4%, a pandemiczny lipiec 2020, w którym wszyscy zachwycaliśmy się boomem na e-commerce, odznaczył się udziałem jedynie na poziomie 6,5%. Dane GUS są jednak zwykle mocno zaniżone, o czym warto pamiętać, podczas gdy PwC określa udział e-commerce w sprzedaży detalicznej na 13%. Ponadto, z punktu widzenia nieruchomości magazynowych, e-commerce rozpatrywać należy szerzej, ponieważ Polska już od dawna jest istotnym europejskim hubem, a wspomniane wyżej inwestycje tylko tę pozycję umacniają

– dodaje Damian Kołata.

W trakcie ostatnich 12 miesięcy wolumen pustostanów w Polsce skurczył się o ponad 1/3

W drugim kwartale 2022 roku ukończono budowę blisko 1,15 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego w czerwcu niewynajęte było ok. 250 000 mkw. Wskaźnik pustostanów w Polsce utrzymał się na rekordowo niskim poziomie 3,3%, co przekłada się na 867 000 mkw. dostępnej do wynajęcia powierzchni pod koniec czerwca bieżącego roku a więc 38% mniej niż rok wcześniej. Wyraźny spadek pustostanów odnotowano na Śląsku (o ok. 86 000 mkw.), natomiast wzrost zaobserwowano na rynkach łódzkim (o 77 000 mkw.) i zachodniopomorskim (o 67 000 mkw.).

Pomimo niskiego poziomu pustostanów, obserwujemy tendencję do stopniowego ograniczania liczby inwestycji deweloperskich, w tym w szczególności tych o charakterze typowo spekulacyjnym. Wpływ na to mają wciąż niepewne warunki rynkowe, wysokie koszty budowy oraz znacząca ilość powierzchni pozostającej w budowie, jeszcze niezabezpieczonej umowami przednajmu. W drugim kwartale deweloperzy rozpoczęli realizację ok 800 tys. mkw., co stanowi spadek o 46% w porównaniu do średniej z czterech poprzednich kwartałów (tj. od 2 kw.2021 do 1 kw. 2022). Być może jest to chwilowe ograniczenie aktywności deweloperskiej, jednakże jeśli potrwa ono dłużej, to widoczny obecnie stan niedoborów powierzchni magazynowej na niektórych rynkach regionalnych utrzyma się również w 2023 roku

– dodaje Adrian Semaan, Senior Consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Czynsze utrzymują się pod presją wzrostową

Niska poziom pustostanów i wzrost kosztów realizacji nowych projektów deweloperskich spowodowały  wyraźny wzrost czynszów za powierzchnie magazynowe w pierwszej połowie 2022 roku. Największe wzrosty odnotowane zostały na rynku krakowskim i trójmiejskim – nawet o 1 EUR w ujęciu rok do roku.Rynki te charakteryzuje niski wskaźnik pustostanów, a także nierównowaga pomiędzy popytem a planowaną podażą.

Pod koniec czerwca 2022 roku czynsze bazowe wynosiły od 3,40-4,80 EUR/mkw./miesiąc w przypadku obiektów typu big-box, do 5,00-5,75 EUR/mkw./miesiąc w projektach typu City Logistics/SBU. W obecnych warunkach rynkowych zakres zachęt finansowych oferowanych najemcom zawęża się, co prowadzi do wzrostu efektywnych stawek czynszu. W zależności od lokalizacji, wynoszą one od 2,80-4,50 EUR/mkw./miesiąc (big-box) do 4,50-4,80 EUR/mkw./miesiąc (City Logistics/SBU).

Zainteresowanie inwestorów projektami logistycznymi jest wciąż bardzo wysokie

Pierwsze półrocze bieżącego roku zamknęło się z wolumenem EUR 700 mln transakcji logistycznych, co jest wynikiem powyżej średniej z ostatnich 4 lat.

Rosnące koszty finansowania bezpośrednio związane z podwyższonymi stopami procentowymi w Europie przekładają się na wyceny nieruchomości, natomiast nie wpływają na postrzeganie logistyki jako pożądanego produktu inwestycyjnego. Po niepewnych miesiącach marzec – czerwiec w związku z wojną w Ukrainie, kolejne miesiące przyniosły wyższą aktywność inwestycyjną, dodatkowo wzmacnianą dużymi wzrostami czynszów w projektach magazynowych

– komentuje Paweł Partyka, Partner, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Jaka przyszłość czeka rynek magazynowy w Polsce?

Długoterminowe perspektywy dla sektora pozostają korzystne. W świetle zaburzonych łańcuchów dostaw i wysokiej inflacji, firmy z wielu branż będą dążyć do poprawy efektywności procesów logistycznych. Zawiera się w tym ich relokacja i optymalizacja łańcuchów dostaw, a także tranzycja swoich operacji do nowych lokalizacji. Sprzyjać tym procesom będą dalsze inwestycje w infrastrukturze transportowej i rosnąca podaż nowoczesnej powierzchni przemysłowej klasy A, realizowanej zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa. Jak pokazuje raport PLGBC, udział certyfikowanej powierzchni magazynowej w zasobach wzrósł do 41% (stan na 1 kw. 2022 r.) względem 28% w roku ubiegłym.. Warto również wspomnieć o tym, że deweloperzy aktywnie zabezpieczają nowe tereny inwestycyjne, zarówno pod duże projekty typu big-box i BTS, jak i projekty wspomagające logistykę miejską, co odzwierciedla silną wiarę w długofalowy i zdywersyfikowany rozwój sektora w Polsce. Dane dotyczące banku gruntów inwestycyjnych wskazują na potencjał rynku wynoszący ponad 20 mln mkw. powierzchni przemysłowej możliwej do wybudowania w perspektywie kolejnych kilku lat.

– podsumowuje Damian Kołata.

Wpływ na rynek magazynowy mają także makroekonomiczne wskaźniki. Polskę czeka spowolnienie aktywności gospodarczej, na co złoży się szokowy wzrost cen energii i surowców spowodowany inwazją Rosji na Ukrainę. Podwyższona inflacja utrzyma się co najmniej do 2023 roku, a wzrost PKB ulegnie spowolnieniu – nie przyniesie to jednak kolejnej recesji. Pomimo, iż Polska nie jest tak uzależniona od eksportu, jak inne kraje Europy Wschodniej, prognozowany jest jego spadek poprzez spowolnienie łańcucha dostaw.

Jak podaje GUS, stopa bezrobocia w Polsce wyniosła w czerwcu 4,9%, co oznacza spadek w porównaniu do wyniku 5,1% równego w maju br. Według szacunków Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, po wybuchu wojny w Ukrainie z polskich budów ubyło od 90 do 100 tys. pracowników, czyli 20-30% zatrudnionych tam Ukraińców.

With your permission we and our partners would like to use cookies in order to access and record information and process personal data, such as unique identifiers and standard information sent by a device to ensure our website performs as expected, to develop and improve our products, and for advertising and insight purposes.

Alternatively click on More Options and select your preferences before providing or refusing consent. Some processing of your personal data may not require your consent, but you have a right to object to such processing.

You can change your preferences at any time by returning to this site or clicking on Cookies.

MORE OPTIONS
Agree and Close
These cookies ensure that our website performs as expected,for example website traffic load is balanced across our servers to prevent our website from crashing during particularly high usage.
These cookies allow our website to remember choices you make (such as your user name, language or the region you are in) and provide enhanced features. These cookies do not gather any information about you that could be used for advertising or remember where you have been on the internet.
These cookies allow us to work with our marketing partners to understand which ads or links you have clicked on before arriving on our website or to help us make our advertising more relevant to you.
Agree All
Reject All
SAVE SETTINGS