Share: Share on Facebook Share on Twitter Share on LinkedIn I recommend visiting cushmanwakefield.com to read:%0A%0A {0} %0A%0A {1}

Spowalnia tempo kompresji stóp kapitalizacji na rynkach nieruchomości komercyjnych w Europie przy słabszych prognozach wzrostu czynszów

15/05/2019

Poniżej znajduje się podsumowanie

  • Pobierz PDF
  • Więcej rynków odnotowuje wzrosty niż kompresję stóp kapitalizacji
  • W ujęciu kwartalnym czynsze wzrosły w sektorze nieruchomości biurowych, handlowych i logistycznych
  • Tempo wzrostu czynszów spowalnia, co świadczy o dojrzałej fazie cyklu na rynku nieruchomości
  • Odpowiednia strategia zarządzania aktywami kluczowym czynnikiem zapewniającym większy zwrot z inwestycji

Z najnowszego raportu „DNA of Real Estate”, opublikowanego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, wynika, że tempo kompresji stóp kapitalizacji na europejskich rynkach nieruchomości komercyjnych spowolniło w pierwszym kwartale 2019 roku.

W pierwszym kwartale br. nieznacznie więcej rynków odnotowało wzrost stóp kapitalizacji w stosunku do poprzedniego okresu, co świadczy o późnej fazie obecnego cyklu inwestycyjnego. Wskaźniki te wzrosły łącznie w siedmiu sektorach nieruchomości poszczególnych miast w porównaniu z zaledwie pięcioma w czwartym kwartale ubiegłego roku i spadły tylko na 16 rynkach wobec 44 w czwartym kwartale. Większość wzrostów w pierwszym kwartale zarejestrowano w sektorze handlowym – średnie stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych w Europie wzrosły w tym czasie o 2 pb do 4,20%.

Stopy kapitalizacji w sektorze nieruchomości biurowych i logistycznych ulegały dalszej kompresji, aczkolwiek w wolniejszym tempie niż w poprzednich kwartałach - zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Dla budynków biurowych zmniejszyły się o 1 pb do 4,35% (spadek o 14 pb r/r), a dla nieruchomości logistycznych zmalały o 4 pb do 5,68% w porównaniu ze spadkiem o 20 pb w czwartym kwartale i o 42 pb w ujęciu rocznym. Świadczy to o utrzymującym się popycie na aktywa logistyczne wśród inwestorów, którzy rywalizują o najlepsze obiekty.

Nigel Almond, dyrektor zespołu ds. analiz danych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Kompresja stóp kapitalizacji w minionym kwartale dotyczyła głównie sektorów nieruchomości biurowych i logistycznych oraz rynków semi-core - w szczególności Włoch i Hiszpanii oraz krajów Europy Środkowo-Wschodniej takich jak Czechy i Polska. 

Niewiele rynków odnotowało wzrosty. Stopy kapitalizacji wzrosły o 25 pb dla nieruchomości zarówno handlowych, jak i biurowych w Moskwie - częściowo wskutek podwyżki głównej stopy procentowej wprowadzonej przez bank centralny pod koniec ubiegłego roku, a także z powodu osłabienia popytu inwestycyjnego i dewaluacji rosyjskiego rubla”.


Rynki inwestycyjne znajdują się obecnie na późnym etapie cyklu, ale na rynkach najmu obserwujemy dalsze pozytywne zmiany. Średnie czynsze w najlepszych budynkach w Europie wzrosły kwartał do kwartału we wszystkich sektorach, przede wszystkim w biurowym (o 0,7%), ale także logistycznym (0,5%) i handlowym (0,3%). Z kolei w ujęciu rocznym stawki czynszowe wzrosły za wynajem powierzchni zarówno biurowej (+3%), jak i logistycznej (+2,6%), natomiast spadły ponownie w obiektach handlowych (-0,4%).

W przypadku budynków biurowych na większości głównych rynków europejskich odnotowano w ciągu kwartału nieznaczny wzrost czynszów bądź praktycznie zerowy, jak na przykład w Wielkiej Brytanii, we Francji oraz w krajach nordyckich i Beneluksu. Wyjątkiem były Niemcy, gdzie średni ważony wzrost stawek czynszowych w największych miastach wyniósł 2,6%, przy czym ze względu na duży popyt ze strony najemców koszty najmu wzrosły najbardziej w Berlinie (+6,1%) i we Frankfurcie (+2,4%). Niski wskaźnik powierzchni niewynajętej i silny popyt przekładają się na dalszy wzrost czynszów w Berlinie, które w ujęciu rocznym wzrosły o prawie 14,8%.

Czynsze za wynajem powierzchni handlowych ponownie wzrosły, aczkolwiek tylko na kilku rynkach, w tym w Lionie (w Strefie A o 12% do 2800 euro za m kw. rocznie) dzięki poprawie nastrojów wśród sieci handlowych, którą zaobserwowano także w innych miastach Francji. Rosnący popyt ze strony marek luksusowych przekłada się na dalszy wzrost czynszów we Włoszech, między innymi w Rzymie, gdzie stawki czynszowe wzrosły o 4,2% do 12 500 euro za m kw. rocznie. Bukareszt także odnotował wzrost czynszów (o 6,4% do 50 euro za m kw. miesięcznie) z powodu ograniczonej nowej podaży.

Almond konkluduje: „Według prognoz czynsze będą nadal rosły, aczkolwiek w wolniejszym tempie niż dotychczas i w porównaniu z czwartym kwartałem wzrosną do końca roku na mniejszej liczbie rynków. Wysokie stawki czynszowe mogą zahamować popyt w wielu najlepszych lokalizacjach, co będzie świadczyło o dojrzałej fazie cyklu na rynkach nieruchomości. Przewidujemy jednak wzrost w lokalizacjach charakteryzujących się bardziej ograniczoną podażą. 

Wpływ branży e-commerce przejawia się w spowolnieniu wzrostu czynszów za wynajem powierzchni handlowych w Europie. Ze względu na to, że ceny uwzględniają już wzrost stawek czynszowych w większości sektorów, możliwości dalszej kompresji stóp kapitalizacji są niewielkie, a większy zwrot z inwestycji może zapewnić odpowiednia strategia zarządzania aktywami”.


Soren Rodian Olsen, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Polsce, Cushman & Wakefield, dodaje: „W Europie Środkowo-Wschodniej obserwujemy nadal niewielki wzrost czynszów, a zwłaszcza stawek efektywnych netto za wynajem powierzchni biurowych i logistycznych w niektórych regionach. Kompresja stóp kapitalizacji dla nieruchomości biurowych i logistycznych widoczna na największych rynkach europejskich dotyczy także Europy Środkowo-Wschodniej, która nawet przeciwstawia się trendowi w sektorze handlowym, gdzie stopy kapitalizacji będą nadal malały w przypadku najlepszych aktywów”.

 
With your permission we and our partners would like to use cookies in order to access and record information and process personal data, such as unique identifiers and standard information sent by a device to ensure our website performs as expected, to develop and improve our products, and for advertising and insight purposes.

Alternatively click on More Options and select your preferences before providing or refusing consent. Some processing of your personal data may not require your consent, but you have a right to object to such processing.

You can change your preferences at any time by returning to this site or clicking on Cookies.

MORE OPTIONS
Agree and Close
These cookies ensure that our website performs as expected,for example website traffic load is balanced across our servers to prevent our website from crashing during particularly high usage.
These cookies allow our website to remember choices you make (such as your user name, language or the region you are in) and provide enhanced features. These cookies do not gather any information about you that could be used for advertising or remember where you have been on the internet.
These cookies allow us to work with our marketing partners to understand which ads or links you have clicked on before arriving on our website or to help us make our advertising more relevant to you.
Agree All
Reject All
SAVE SETTINGS