Historiquement implantées au cœur des villes, les gares sont devenues au fil du temps des passages obligés pour des milliers de voyageurs en transit qui se révèlent tous être des clients en puissance. Ces flux, partiellement exploités jusqu’ici, représentent un potentiel non négligeable pour les enseignes désireuses de stimuler leurs ventes grâce à une clientèle captive existante. C’est aussi par extension une source de revenus chez les exploitants des gares et un support financier indispensable pour l’entretien des espaces. Cushman & Wakefield livre le portrait de ce secteur en ébullition.
Ce qu’il faut retenir :
- La France se maintient en tête du classement européen en termes de passagers au km
- Trajectoires et besoins variés constituent de véritables opportunités pour les enseignes
- Un parc qui s’agrandit et se modernise avec une diversification des activités et des formats et une montée en gamme de l’offre
- Des rentabilités élevées sur des surfaces réduites
- Un parc faisant la part belle au digital, partenaire devenu incontournable
Une dimension spatio-temporelle stratégique pour tous les acteurs
Si les flux sont denses en volume, la diversité des trajectoires et de typologie des passagers permet le développement et l’exploitation d’un large éventail d’activités marchandes et non marchandes, sous réserve d’une configuration adaptée des sites. Avec la disparition des frontières entre le commerce physique et le commerce en ligne, les gares incarnent des lieux de consommation où toutes les formes de distribution sont envisageables. De la boutique de presse des débuts, à la galerie au merchandising structuré et équilibré, en passant par le food-court et la présence de casiers de retrait, certaines gares à flux denses se rapprochent par leur offre du format « Centre commercial ».
Certains éléments divergent néanmoins : conditions d’exploitation, contraintes liées au format, notamment en termes de configuration des locaux, d’approvisionnement, d’horaires, etc. Autant de critères que les enseignes se doivent de considérer avant d’aborder ce nouveau marché.
Un système donnant / donnant
Les boutiques des gares, en moyenne plus petites qu’en centre commercial peuvent générer des chiffres d’affaires au m² de 50% à 80% plus élevés ; en échange, les contrats sont de courte durée et les preneurs ne peuvent plus s’appuyer sur leur droit au renouvellement et à la propriété commerciale. La flexibilité fait ainsi face à la rentabilité, une évolution qui entre progressivement dans les mœurs à ce jour. « Avec la professionnalisation du métier de la gestion des espaces commerciaux en gares, ces dernières représentent une alternative de diversification qualitative à moindre risque pour les enseignes. A l’heure où les modèles traditionnels sont remis en question, les perspectives d’implantation en gares sont intégrées de fait aux stratégies d’expansion d’un nombre croissant d’enseignes. » signale Magali Marton, directrice des Etudes.
« L’implantation de commerces en zone de transit participe à un mouvement vertueux favorable à l’ensemble des acteurs en place, comme en témoignent les nombreux projets en cours. L’emplacement fournit les flux et le commerçant génère les revenus. » ajoute Jean-Philippe Carmarans, Head of Valuation & Advisory.
C’est aussi un élément fédérateur pour les centres-villes où les projets d’extension et de rénovation des gares participent à la réhabilitation des quartiers dans lesquels elles sont implantées. Les gares apparaissent donc comme le lieu idéal pour réconcilier flux et chiffres d’affaires, en témoignent les nombreux projets en cours et à venir sur la capitale.
